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　　观点指数 办公项目建设继续推进，企业出售办公资产动作增加近期样本企业旗下不少办公项目建设已接近尾声，将为办公市场新增大量供应。此外，年底企业出售办公资产的行为明显增加，中骏、陆家嘴、大悦城、恒基兆业以及太古地产等企业近期均有出售商办资产的行为。

　　广州白云现超10亿元商办资产交易，大宗交易活力不及去年环比上个报告期，商办资产交易数量及金额明显上升，年底商办资产现交易小热潮。但今年办公资产交易热度不及去年，对比去年，办公资产交易数量和金额均出现不同程度下滑，同时超10亿元大金额的资产交易数量也不及去年同期。这也表明办公市场低迷期，投资者对办公市场的投资信心不足。

　　办公市场再迎新项目，BEEPLUS涉足物业管理领域办公挂牌租金表现上，对比上月，北京办公租赁市场有所回温，而上海和深圳两城核心商务区办公租金表现欠佳，办公市场未出现明显改善。办公空间服务商方面，创富港、IWG和优客工场均有新项目开业，对比上个报告期，办公空间服务商活跃度出现大幅提升。同时，值得关注的是，BEEPLUS开始涉足物业管理领域，其物业管理体系在南通亮相。

　　办公项目建设继续推进，企业出售办公资产动作增加

　　近期，企业旗下的办公项目建设进程继续推进，如凯德·汇新大厦、张江科学之门中的西塔楼、保利浦开金融中心项目以及绿地山东国金中心428超高层项目等办公物业项目建设已接近尾声，将为办公市场新增大量供应。

　　其中上海张江科学之门项目中的西塔楼已完成近90%的建设任务，正进入蕞后的内部设备安装调试和精装饰阶段。

　　张江科学之门项目中的双子塔之西塔楼，由上海陆家嘴集团投资，上海建工集团总承包、上海建工总承包部头部管理公司组织实施。西塔楼及配套项目总建筑面积约47万平方米，包括一栋320米高、地上59层的办公主塔楼，以及商业、办公、酒店等建筑。

　　此外，凯德今年2月收购的北京苏宁生活广场项目已改名为凯德·汇新大厦，目前大楼的外立面及高区塔楼已改造完成。预计明年7月A、B、C座的裙楼部分将完成硬件改造及设备设施升级。目前大楼租户包括央企中能建国际、葛洲坝国际、广发银行等。

　　据了解，大厦总建筑面积9.7万平方米，入市后将为市场提供5.6万平方米的办公空间、1.1万平方米的商业配套、2000平方米的凯德奕桥Bridge+共享空间以及3层地下停车场等功能空间。

　　此外，观点指数发现，年底企业出售办公资产的动作明显增加。

　　其中，中骏集团拟出售位于上海普陀区的中骏天悦中心商办楼物业，出售报价15亿元，出售单价3.5万元/平方米。项目由地上21层地下2层双子塔楼构成，拟转让建筑面积约4.27万平方米，其中包括约1100平方米的商业面积。此外早前有报道称该项目已投入使用约五年，有租户入驻办公，而该商办物业整栋转让信息“是近日刚挂出来的”。

　　据观点指数了解，截至2022年末，中骏集团持有的办公楼及商业物业经常性公允值为369亿元。

　　事实上，这并非中骏首次将商办物业摆上货架。今年3月，有报道称中骏计划整栋出售位于上海虹桥商务区的虹桥中骏广场多栋物业，总报价约25亿元，出售单价约5万元/平方米。同时，中骏还计划出售上海青浦区虹桥时代广场项目中的部分独栋办公楼的权益。

　　观点指数翻阅中骏商管2023年中期业绩报告，看到中骏商管在上海运营管理的写字楼项目共三个，包括天悦以及早前计划出售的上海中骏广场一期和上海中骏广场二期项目。

　　从财报中获知，上海中骏广场一期和上海中骏广场二期写字楼项目开业时间分别为2017年6月和2018年7月，截至今年6月底，两个项目的出租率分别为100%和75.6%。

　　其实年底出售商办资产的房企并不仅中骏一家，还包括陆家嘴、大悦城、太古地产以及恒基兆业等。其中大悦城标价42.56亿元的北京中粮置地广场手续已办理完毕。

　　据李宁发布的公告，其拟以22.08亿港元从恒基兆业手中购买位于香港北角的一栋25层的办公和零售混合大楼，项目名为港岛东，收购的商业大楼将部分用作李宁公司香港总部。

　　在香港写字楼物业空置率高企的环境下，李宁收购行为无疑给办公市场注入信心。对于香港写字楼市场的发展，早前戴德梁行表示监于明年亦有近120万平方呎新甲级写字楼楼面落成，预计2024年写字楼租金将继续调整，全年下调7%至9%。

　　除了香港物业成功出售外，恒基兆业也成功退出内地的上海恒基旭辉中心39号楼项目，由旭辉实体收购。

　　通过资产买卖方式，商办资产也为企业贡献了蕞后一点余热。除此之外，另一常见筹钱方式便是抵押贷款。据观点指数了解，金地集团以北京金地中心（商办项目）作为抵押物，向招商银行为首的银团申请70亿元贷款，其他参团银行包括工商银行、农业银行、交通银行。

　　楼市销售持续低迷下，商办资产多方面为企业融资铺路。

　　广州白云现超10亿元商办资产交易，大宗交易活力不及去年

　　年底企业出售商办资产积极性明显上升，同时大宗交易回暖势头明显。

　　注：旭辉收购虹桥项目公司交易金额计算汇率：1港元≈0.9151人民币；1人民币≈1.0927港元，下文同。

　　据观点指数不完全统计，期******地市场录得办公资产交易7宗，交易总金额约26.62亿元，环比上个报告期，商办资产交易数量及金额出现明显上升，年底商办资产现交易小热潮。

　　从交易城市来看，上海依旧是办公资产投资的首选城市。

　　从收购用途来看，自用型买家仍是办公资产交易主力，其中山西壶化、新致软件以及友车科技等企业均表示购买的办公楼用途为自用。

　　期内蕞大单的商办资产交易由深圳某公司创造。12月18日，广州粤海云港城两栋（A2和A6）共计220套商办资产与来自深圳的一家公司正式签约，总交易金额近11亿元。

　　粤海云港城位于广州白云新城CBD，项目总体量73万平方米，规划约230米的甲级双子塔写字楼。目前粤海云港城的住宅地块和商办地块也已全部封顶。

　　本次交易也成为广州今年较大金额的商办资产交易之一。除此之外，据观点指数统计，今年广州超10亿元的商办大宗交易还包括广州松日总部大楼、广报云汇商业办公楼以及复星国际中心项目（未披露具体金额，预计超10亿元）。

　　值得一提的是，12月11日，旭辉控股发布公告表示以约2.26亿港元的总价收购虹桥项目中恒基兆业所持的50%股权，其中包括境内应付约5585.5万港元及境外应付约1.70亿港元，也就是上文提及的恒基兆业退出内地项目的案例。

　　至此，旭辉控股实现对该项目的100%控股。旭辉与恒基兆业关于上海项目长达十年的合作关系也宣告结束。

　　据观点指数了解，早前旭辉曾挂牌出售过本次收购的办公物业。今年年初，有报道称，旭辉计划以总价14亿元整栋出售位于上海虹桥商务区的上海恒基旭辉中心2栋商办物业，其中一栋写字楼物业用作旭辉总部，建筑面积约1.6万平方米，报价8.8亿元，另一栋1.1万平方米的写字楼报价5.5亿元。

　　结合早前的出售行为可以判断本次旭辉收购上海虹桥项目或是为了方便后续的出售。

　　整体来看，据观点指数不完全统计，截至12月25日，今年内地共计录得办公资产交易35宗，涉及交易金额总计301.45亿元，对比2022年全年录得的办公资产交易51宗，交易总金额776.8亿元，今年的办公资产交易数量和金额均出现不同程度下滑，超10亿元大金额的资产交易数量也不及去年同期，交易热度变低。这也表明办公市场低迷期，投资者对办公市场的投资信心不足。

　　办公市场再迎新项目，BEEPLUS涉足物业管理领域

　　继上海国华金融中心项目落成、启用后，期内上海及广州办公物业供给端再次迎来项目。

　　11月28日，坐落于上海陆家嘴核心区域的保利浦开金融中心项目正式竣工。11月30日，位于广州番禺区长隆万博商务区的ITC国际科创中心正式启动招商，为广州番禺区再添一栋商务写字楼产品。

　　据悉，ITC国际科创中心项目由九方印集团投资运营，是番禺万博商务区少有的整栋统一管理、运营及招商的独立产权自持甲级写字楼产品。项目共有23层，总建筑面积44720平方米，项目中融入自营“书+X”特许经营品牌书店——米谷书店，打造成融生活、工作、社交为一体的写字楼产品。

　　观点指数翻阅中介网站获知，该项目办公空间出租面积在384平方米—2640平方米不等，可连层2万平方米，挂牌出租单价约99元/平方米/月左右，日租在3.67元/平方米/天左右。

　　数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

　　租金走势方面，期内一线城市中的北京和广州，办公挂牌租金出现环比上涨，其中北京以涨幅12.01%居于首位。而上海和深圳办公挂牌租金环比出现下滑，跌幅分别为1.49%和5.51%。

　　值得一提的是，上海办公挂牌租金已连续三个月下滑，办公市场仍未出现明显回温。

　　具体来看，观点指数监测的行政区域中北京、上海、广州以及深圳办公挂牌租金出现环比下滑的行政区占比分别为30%、60%、55.56%以及71.43%。4个城市中，仅北京出现租金下滑的行政区域数量环比上月有所缩减。

　　其中上海核心商务区黄浦区、虹口区、长宁区以及深圳核心商务区福田区和罗湖区办公租金均出现不同程度的下滑。

　　整体来看，对比上月，北京办公租赁市场有所回温，而上海和深圳两城核心商务区办公租金表现欠佳，办公市场未出现明显改善。

　　作为商业办公行业的细分领域，在写字楼物业供应量继续增长的背景下，办公空间服务商的项目去化能力将进一步受到挑战。同时，优质写字楼物业供应量的增长也为办公空间服务商带来更多施展身手的空间，如期内宸胜空间先后竞得佛山绿地中心T2整栋物业和杭州祥生中心T6整栋，将为两地带来办公产品和运营服务。

　　样本企业开店方面，期内创富港、IWG和优客工场均有新项目开业，对比上个报告期，办公空间服务商活跃度出现大幅提升。

　　其中，据优客工场官微披露，优客工场与新世界中国携手打造的办公产品——武汉新世界国贸·优客工场40F新社区正式迎来开业。据了解，双方在原有办公项目“新世界国贸•优客工场”的基础上将合作面积进一步扩大至1.6万平方米。

　　优客工场强调，此次新开业的项目是优客工场在这段时间开展组织架构调整、战略升级后投入运营以来头部个迭代的办公服务项目，新社区刚开业，就吸引了再惠（上海）网络科技有限公司等大客户入驻，预计12月内签约率将达到85%以上。

　　此外，值得关注的是，BEEPLUS开始涉足物业管理领域，其物业管理体系在南通亮相。据了解，BEEPLUS物业管理体系是作为蜜蜂运营独立化后的重要新业务，将聚焦于写字楼以及产业社区两大产品线。

　　其中蜜蜂运营前身为蜜蜂科技BEEPLUS空间运营管理单元，负责蜜蜂科技BEEPLUS旗下所有产业中心、商企中心、产业社区、写字楼的筹开、运营管理、招商、社群活动组织等工作。

　　BEEPLUS作为刚进入物业管理领域的公司，在专业性以及项目经验方面或许不及专业物业管理公司，不过BEEPLUS物业管理体系主要聚焦于写字楼以及产业社区两大产品线，因此BEEPLUS在办公空间服务领域方面的经验对于其进入物业管理领域也有一定帮助。返回搜狐，查看更多

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