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　　近日，关于印发《关于促进城市功能融合发展创新规划土地弹性管理的实施意见(试行)》的通知发布（下文简称“《实施意见》”）。

　　《实施意见》提到，在城市发展方式转变的背景下，强化规划土地资源要素的弹性保障，应对技术发展和市场需求变化，充分调动市场积极性，支持产业高效落地、提升城市公共服务能级、激发城市活力，推动城市功能持续融合发展。

　　提高管理效能。提升规划土地资源的适应性，在不改变用地性质的情况下，对部分规划地类叠加融合管理要求，提高规划弹性适应能力。

　　对规划明确为适用融合管理要求的地块，在土地供应前，由区政府确定地块的具体用途功能、混合比例等规划建设要求，纳入“一张图”后，作为土地供应条件。实施深化后，仍符合融合管理要求的地块，地块融合管理要求备注不变。

　　促进城市功能融合发展创新规划土地弹性管理适用于功能融合发展诉求多、用地兼容条件较好的产业、商业商办、公共绿地等地类。

　　这对于规划口来说，该《实施意见》确实是一项大胆的创新举措。

　　根据该《实施意见》，未来上海城市规划将允许新增5类规划土地弹性管理，即叠加产业融合管理要求(M0)的规划；叠加公共设施融合管理要求(C0)的规划；叠加居住融合管理要求(R0)的规划；叠加绿化融合管理要求(G0)的规划；叠加物流仓储融合管理要求(W0)的规划。

　　《实施意见》还说明了开展上述5类融合管理适合的范围。

　　这有点类似此前控规中的兼容性混合用地，所以，在后面相关融合管理类介绍中我们会列举相似案例。

　　一、叠加产业融合管理要求(M0)的规划

　　为激发产业创新，满足生产、研发需求，顺应产业多业态融合发展趋势，允许在规划编制阶段，对工业、研发、仓储用地地块叠加产业融合管理要求(M0)。规划实施中，在确保以产业为主导功能的基础上，相应地块用地性质可在工业、研发、仓储间进行转换或混合设置，公共服务配套设施按标准配置。

　　产业融合管理要求(M0)一般适用于产业社区和国家公告开发区范围内， 优先适用于张江科学城、临港新片区、紫竹科学园区、漕河泾开发区等鼓励创新发展的产业社区以及市级“智造空间”优质项目。

　　评估内容：应开展产业发展导向、环保、安全、交通和市政承载等规划评估。

　　引导要求：符合上位规划产业发展导向，存在产业结构升级需求，且产业发展模式具备制造业、科技研发和现代服务业融合特点的产业地块，可叠加M0。应确保环保、安全、交通、市政承 载力符合相关要求。

　　对于叠加产业融合管理要求(M0)的工业、仓储、研发用地， 在满足产业、环保、安全等要求下，经产业部门认定的项目可采用“带产业项目”定向挂牌方式供地。其中，以工业为主导的， 使用权出让年限按本市产业用地弹性年期进行管理。土地价格按区“三委两局”认定的产业准入建设方案确定用地比例，出让底价不低于相关底线地块区位图

　　本月出让的青浦区华新工业园区华腾路南侧31-01地块，其用地性质就是一类工业用地（50%）、科研设计用地（50%）混合用地。

　　11月14日，上海博隆装备技术股份有限公司以底价8774万元拍得该地块。这意味着，华新地块将成为博隆打造产研一体化的基地。该地块隶属于虹桥物流数字装备港。

　　为满足城市功能拓展需求，允许在规划编制阶段，对商业服务业、商务办公用地叠加公共设施融合管理要求(C0)。规划实施中，在保持土地市场平稳、公共服务设施用地和建筑规模符合相关标准的基础上，相应地块用地性质可在商业服务业、商务办公、教育科研和文化、体育、医疗、养老等公共服务设施间进行转换或混合设置。用地性质需转换为研发用地的，原则上仅限于产业社区范围内。公共设施融合管理要求(C0)的具体内容应与地区发展定位相匹配。

　　评估内容：应开展功能定位、公共服务设施、公共空间、生态环境和交通承载等规划评估，并开展市场供需情况分析。

　　引导要求：符合上位规划功能定位，有利于提升地区公共服务水平、地区活力和地区功能打造的商业服务业、商务办公地块， 可叠加 C0。对于有沿街界面公共活动需求或其他特定功能导向要求的，可在该地块备注叠加 C0 的同时，明确相应管控要求。

　　对于叠加公共设施融合管理要求(C0)的商业服务业、商务办公用地，一般按照经营性用地公开出让方式供应，对于地块中兼容的教育科研、文化、体育、社区公共服务配套的设施，可根据使用性质、蕞终权属情况相应折减地价。

　　今年6月，公示的《重固镇QPS5-0001单元控制性详细规划22、23、24等街坊局部调整》公示显示，位于北青公路以南27-04-01地块，用地性质为商务（40%）、商业（30%）、文化（30%）混合用地。该地块建筑高度为100米，作为片区地标性建筑，这里规划了产业服务中心、产业孵化中心、产业展示中心等设施。

　　为支撑城市核心功能塑造、推动职住平衡，允许在规划编制阶段，对商业服务业、商务办公用地地块叠加居住融合管理要求 (R0)。规划实施中，按照确保规划主导功能不受影响、建设规模合理的总体要求，相应地块用地性质可混合设置或部分调整为居住功能，为城市核心功能配套，并需按标准配置公共服务设施。

　　，优先适用于轨交站点周边、中央活动区、城市副中心(含新城中心)、地区中心及就业人口密度较大的产业社区。2、分类评估技术要点

　　评估内容：应开展地区功能定位、公共服务设施、住宅、安全和市政承载等规划评估，并开展居住功能需求和类型分析。

　　引导要求：符合上位规划住房规模和 15 分钟社区生活圈建设要求，支撑城市核心功能提升，需增加配套居住功能供给的地区中，商业服务业、商务办公地块可叠加 R0。应确保规划主导功能不改变，评估区域内居住功能建筑总规模、地块建筑规模适宜性，并确保满足公共服务设施配套要求。叠加R0 的地块，一般情况下容积率不大于 2.5，轨道交通站点 300 米服务范围内可适当提高容积率，不宜超过 3.0。对于有沿街界面公共活动等要求的， 可在该地块备注叠加 R0 的同时，明确相应管控要求。

　　对于叠加居住融合管理要求(R0)的商业服务业、商务办公用地中建设保障性租赁住房的，需经保障性租赁住房相关认定， 物业权利人须整体持有保障性租赁住房全部物业，不得转让(含股权转让)。对于地块中融合兼容的社区公共服务配套的设施，可根据使用性质、蕞终权属情况相应折减地价。

　　盈港东路以北B3C-01地块，用地性质为商务（60%）、商业（20%）、四类住宅组团用地（20%）。如果按照上述土地供应方式提法，那么未来该地块的开发商须整体持有该保障性租赁住房全部物业。

　　（2022年1月，上海市颁布的《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》中规定了保障性租赁住房在规划用地分类中对应为“四类住宅组团用地（Rr4））”。

　　为促进城市公园绿地开放共享，允许在规划编制阶段，对公共绿地叠加绿化融合管理要求(G0)。规划实施中，在确保公园绿地主导功能的基础上，在原规划地类上允许混合设置文化、体育、休闲等公共服务设施、活动场地和小型对绿化景观无负面影响的配套市政交通设施，支持地上地下空间分层供地、确权。

　　评估内容：应开展公共服务设施、公共空间、生态环境和交通承载等规划评估，并开展人流量、公共活动、公共服务需求分析。

　　引导要求：符合上位规划生态网络和公园体系建设要求，有利于提升地区公共服务水平和活力的绿地，可叠加 G0。应确保规划公园绿地主导功能不改变，区域生态底线不突破，避免引入大规模的商业经营活动。

　　对于叠加绿化融合管理要求(G0)的公共绿地，涉及公共公益性设施与经营性设施立体空间分布的，项目可地下地上分层实施土地供应。其中地上部分涉及公益性服务及地面独立出入口等设施应按照绿地和公园等管理要求实施。

　　为提升城市终端物流服务水平，允许在规划编制阶段，对居住、商业服务业、商务办公用地地块叠加物流仓储融合管理要求 (W0)。规划实施中，在不影响社区生活品质的前提下，在原规划地类上允许混合设置城市社区物流服务站、前置仓等小型物流配套设施。

　　评估内容：应开展环保、安全、交通等规划评估，并开展物流仓储布点需求分析。

　　引导要求：符合上位规划物流系统和商业网点布局要求，对于有新型业态小型物流仓库设置需求的地区中，居住、商业服务业、商务办公地块可叠加 W0。应确保规划主导功能不改变，满******通承载力，对周边生活、生产影响较小。

　　对于叠加物流仓储融合管理要求(W0)类，以小型物流仓库设置来说，现在生活场景中，很多涉及城区快递分拣点的设置需要。未来这类功能将可以大大方方的融入到规划中去。

　　我们感觉，这次的弹性融合管理与此前控规中的兼容性混合地块（上文中列举用地）很相似。

　　另外存量用地管理方面，该《实施意见》指出，既有合同履行完毕后，对规划明确为融合管理要求的城市更新项目，更新方案制定阶段，由区政府确定各类综合用地的具体用途功能、混合比例等规划建设要求，作为更新条件纳入出让合同，计算相关地价。

　　对于叠加产业融合管理要求(M0)的存量研发用地，允许企业根据不同生产阶段的实际需求，在满足产业、环保、安全等要求下，将研发功能与实体制造在同一地块或同一建筑内实现使用转换。

　　上文例举的以往兼容性混合用地应该是《实施意见》叠加融合管理的“前身”。

　　该《实施意见》的推出，是实践经验的结果。

　　这意味着未来将有更多的类似上文中列举的兼容性混合用地出现。

　　它的好处在于，这样能给到开发商或者设计者更多设计发挥空间，产品布局上自由度更佳。

　　2023年10月24日，《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》发布，其中提到，鼓励土地混合利用。在符合规划用地性质、建设用地兼容性的条件下，鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等功能用途互利的用地混合布置、空间设施共享，强化公共服务设施和市政基础设施的功能混合。创新混合用地开发建设机制，探索不同行业公共服务设施和市政基础设施的协同开发机制，建立有利于复合兼容的相关行业标准，实行公益性和经营性设施混合的土地 供应制度。探索产业用地弹性规划和功能复合的混合利用新机制。

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