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昔日低效厂房如今税收过亿上海这个科技园加速“腾笼换鸟”提升能级

  沪上产业重镇安亭,有一条北至宝安公路、南临蕰藻浜桥的众百路。路旁有个古树公园,住着一颗树龄1200多年、编号为上海0001的古银杏“树王”,公园所属近6平方公里的园区也因此得名“壹号湾科技园”。

  草木不语,变化沧桑。在安亭镇下属集体企业——上海安亭经济发展中心(下称“安经发”)持续数年的推动下,盘活土地资源、引入优质项目成了众百路沿线发展的关键词。眼下,曾经业态低下、人员混杂的厂房已彻底改头换面,成为税收过亿的智慧物流仓,园区也牢牢把握“产业中心化”策略,为大企业增资扩产保驾护航。

  众百路往东不到1公里就是G15沈海高速收费站。便利的交通区位深得大小物流企业青睐,也吸引了一批“二房东”“三房东”。他们瞄准产权单位不在地经营、更愿意稳定收租的心态,租下厂房,出租给更多小微企业,经年累月间对园区环境造成了极大破坏。

  那时的园区,路况差、管网破、绿化糟糕,要“面子”没“面子”;厂区人员密集,鱼龙混杂,安全隐患突出,“里子”更是不登台面。对园区管理方安经发来说,里外的乱,意味着居高不下的维护管理成本,每天看上去人流、车流进进出出很“闹忙”,实际产值、税收却极为低下。

  安全生产是保障经济发展的基本条件。以消除厂区仓库消防安全隐患为契机,2019年起,安经发成立调研专班,开展专项整治行动,逐户走访检查园区内的47家产权单位、181家经营单位,发现一些厂房因建造年代久远,存在部分墙体开裂、屋盖严重老化破损等情况。根据走访情况,工作人员将企业的信息造册,同时建立企业数据信息库,并在此基础上整理底数清单、隐患清单、整改清单。

  众百路448号,当时聚集了物流企业及餐饮店48家,成为“重大消防安全隐患挂牌督办点位”。在与土地产权方澳思生物和“二房东”西发实业座谈时,园区明确告知,低质企业发生安全事故,房东也要承担相应法律责任。

  “不租给他们,租给谁?”这一问,坚定了园区腾笼换鸟的决心。“整治是为了让房东承担起主体责任,不能‘躺着收钱’,但更重要的是引入优质稳定的项目,带动园区产业提质增效,倒逼企业形成优胜劣汰的管理格局。”安经发总经理李成阳说。

  为凤筑巢,先要腾笼。李成阳回忆,“为了给优质项目腾出发展空间,针对众百路448号地块,我们兵分两路:一路主攻产权方,动之以情,向其普及安亭镇蕞新的产业定位和规划布局;一路攻‘二房东’,从长远角度建议他们改变现有模式、转型升级,并承诺为他们解决清退后的办公场所和相应的工商服务。”

  经过不懈努力,“腾笼”工作在两个月内全面完成。但随着时间推移,产权方见“换鸟”迟迟未进行,便自行招商,先后洽谈了近20个项目。可眼见项目还是以仓储类为主,不符合园区产业导向,安经发一一拒绝。为了让产权方安心,园区自掏腰包,按市场价签合同、付租金,宁将好地方先空着,也不降低准入标准。

  期盼的“凤”在2021年到来。此前已落户嘉定10年的李宁集团全资子公司——上海体育用品电子商务有限公司,因业务发展需求,想要建设电商运营中心暨华东智慧物流中心。北邻上海市民体育公园、毗邻G15沈海高速的众百路,恰好与企业自身定位和需求相符。

  但地块原有厂房面积仅26000平方米,与企业所需的近95000平方米相距甚远,怎么改扩建又成了难题。安亭镇相关负责人介绍,安亭镇和壹号湾科技园探索实施“合作共建”“零增地、改扩建”“直接收储”三种模式,根据项目情况精准施策进行盘活。由于产权方拒绝政府土地收储,项目采取“零增地、改扩建”模式,然而地块恰好位于上海市划定的战略预留区内,办理改扩建手续周期过长引发了新的担忧。

  为了留住优质项目,安亭镇领导牵头成立工作专班,向区投促办上报改扩建申请。随后,由区投促办接力,向各相关职能部门发出意见征询,并在收到意见后迅速组织召开专题会议,认定该项目为战略预留区优质项目,同意其改扩建申请。

  2021年9月,安亭镇与公司正式签约。2023年9月,占地约90亩,建筑面积近9.5万平方米的李宁华东智慧物流中心及李宁电商运营中心正式投运。其整体存储能力可达1000万件,单天作业能力可达60万件。

  记者日前前往园区采访时,询问了办公作业人数,得到的回答是“不到400人”。偌大的园区,何以仅靠这些人运转起来?工作人员介绍,华东智慧物流中心是李宁集团打造的首个智慧物流仓,通过自动化、数字化和智能化手段实现智慧物流的升级,充分发挥并提升物流生产及终端枢纽作用。

  换句话说,智慧物流中心的高效运转,不靠“人海战术”,靠“智慧”。走进厂区,映入眼帘的是庞大的传送纽带系统和成排的高位货架。据介绍,华东智慧物流中心一改传统的“人到货”的拣选方式,通过机械臂、机器人等自动化设备,实现“货到人”,以此提升卸货、仓储、拣货、打包、分拣出仓全环节的运营效率和精准度。启动零拣自动化后,该物流中心存储效率提高了100%。

  李宁集团执行董事兼联席CEO钱炜在园区投运时表示,该物流中心是李宁华东区蕞主要的智慧物流中心,也是李宁全国五大智慧物流中心布局的关键一步,标志着集团在华东区域的物流体系及业务发展进入全新阶段。预计2024年可实现年吞吐量8400万件,2026年计划年吞吐量达到1.5亿件。

  节能减排理念也贯穿着园区规划全过程,并在各个环节得到应用。据了解,物流中心通过智能及自动化设备投入,实现全仓储自动化,以“黑灯仓库”方式即可高效运转,此外还配备了光伏发电、雨水回收装置。

  投运数月以来,物流园区也经历了“双11”等购物节点的挑战。“特殊时期,忙而不乱。”工作人员介绍,“园区提前预判,规划时就采取了智慧分流,物流车辆进园后根据车道指向走单循环,出园转两个弯直接上高速。”

  看着曾经的“脏乱差”物流基地变成今日模样,税收也从百万元升至过亿元,李成阳十分感慨。“李宁物流园区相当于一间‘样板房’,为壹号湾科技园盘活土地资源、提升产业能级作出了示范。”

  同样位于众百路的安亭老牌汽车零部件企业安波福,是中国蕞大的汽车线束供应商和第二大车用连接器系统供应商。2021年底,企业计划在新能源领域增资扩产,需用地新建厂房。获知企业诉求后,安亭镇选定姚记地块,与李宁项目一样通过整租后以联投公司代为定建的方式,推倒该地原有老旧厂房,为安波福新建了一栋低碳绿色厂房和办公楼,总面积4.7万平方米。2023年8月,该改扩建项目建成投入使用,达产后年产值将超40亿元。

  采埃孚汽车科技(上海)有限公司二期新厂房顺利投产,也是“零增地、改扩建”模式的实践成果。安亭镇相关负责人介绍,随着采埃孚扩大在华EPS(电子助力转向系统产品)的种类与产能,企业提出在原有厂区内新建厂房的需求。经镇政府和壹号湾科技园协调支持,厂区新增了4000平方米厂房,预计2024年新增EPS销售额将比2022年销售额增加超10亿元。

  值得一提的是,采埃孚和与其厂区步行距离5分钟的巴比塑料有限公司也成功牵线。当时,巴比塑料刚腾出2000多平方米厂房,苦于找不到优质项目引进,园区头部时间想到采埃孚扩大产能需要场地,便为他们牵线搭桥。两边一拍即合,采埃孚很快就将一条产线迁入该厂房。

  “旧瓶装了新酒”,产权单位放心,园区能级也不断提升。2023年以来,安亭镇聚焦“产业中心化”计划,着力为世界500强、安亭前50强及高潜力企业提供资源和服务,支持他们增资扩产。“看着园区日新月异,不少产权单位主动找了过来,表达了清退低效租户的意愿,问我们是否有优质项目可以介绍。”李成阳说,“转型要一步一个脚印,园区将结合实际,有计划地盘活低效产业用地,推动经济和社会效益全面提升。”

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