沪上产业重镇安亭，有一条北至宝安公路、南临蕰藻浜桥的众百路。路旁有个古树公园，住着一颗树龄1200多年、编号为上海0001的古银杏“树王”，公园所属近6平方公里的园区也因此得名“壹号湾科技园”。

　　草木不语，变化沧桑。在安亭镇下属集体企业——上海安亭经济发展中心（下称“安经发”）持续数年的推动下，盘活土地资源、引入优质项目成了众百路沿线发展的关键词。眼下，曾经业态低下、人员混杂的厂房已彻底改头换面，成为税收过亿的智慧物流仓，园区也牢牢把握“产业中心化”策略，为大企业增资扩产保驾护航。

　　众百路往东不到1公里就是G15沈海高速收费站。便利的交通区位深得大小物流企业青睐，也吸引了一批“二房东”“三房东”。他们瞄准产权单位不在地经营、更愿意稳定收租的心态，租下厂房，出租给更多小微企业，经年累月间对园区环境造成了极大破坏。

　　那时的园区，路况差、管网破、绿化糟糕，要“面子”没“面子”；厂区人员密集，鱼龙混杂，安全隐患突出，“里子”更是不登台面。对园区管理方安经发来说，里外的乱，意味着居高不下的维护管理成本，每天看上去人流、车流进进出出很“闹忙”，实际产值、税收却极为低下。

　　安全生产是保障经济发展的基本条件。以消除厂区仓库消防安全隐患为契机，2019年起，安经发成立调研专班，开展专项整治行动，逐户走访检查园区内的47家产权单位、181家经营单位，发现一些厂房因建造年代久远，存在部分墙体开裂、屋盖严重老化破损等情况。根据走访情况，工作人员将企业的信息造册，同时建立企业数据信息库，并在此基础上整理底数清单、隐患清单、整改清单。

　　众百路448号，当时聚集了物流企业及餐饮店48家，成为“重大消防安全隐患挂牌督办点位”。在与土地产权方澳思生物和“二房东”西发实业座谈时，园区明确告知，低质企业发生安全事故，房东也要承担相应法律责任。

　　“不租给他们，租给谁？”这一问，坚定了园区腾笼换鸟的决心。“整治是为了让房东承担起主体责任，不能‘躺着收钱’，但更重要的是引入优质稳定的项目，带动园区产业提质增效，倒逼企业形成优胜劣汰的管理格局。”安经发总经理李成阳说。

　　为凤筑巢，先要腾笼。李成阳回忆，“为了给优质项目腾出发展空间，针对众百路448号地块，我们兵分两路：一路主攻产权方，动之以情，向其普及安亭镇蕞新的产业定位和规划布局；一路攻‘二房东’，从长远角度建议他们改变现有模式、转型升级，并承诺为他们解决清退后的办公场所和相应的工商服务。”

　　经过不懈努力，“腾笼”工作在两个月内全面完成。但随着时间推移，产权方见“换鸟”迟迟未进行，便自行招商，先后洽谈了近20个项目。可眼见项目还是以仓储类为主，不符合园区产业导向，安经发一一拒绝。为了让产权方安心，园区自掏腰包，按市场价签合同、付租金，宁将好地方先空着，也不降低准入标准。

　　期盼的“凤”在2021年到来。此前已落户嘉定10年的李宁集团全资子公司——上海体育用品电子商务有限公司，因业务发展需求，想要建设电商运营中心暨华东智慧物流中心。北邻上海市民体育公园、毗邻G15沈海高速的众百路，恰好与企业自身定位和需求相符。

　　但地块原有厂房面积仅26000平方米，与企业所需的近95000平方米相距甚远，怎么改扩建又成了难题。安亭镇相关负责人介绍，安亭镇和壹号湾科技园探索实施“合作共建”“零增地、改扩建”“直接收储”三种模式，根据项目情况精准施策进行盘活。由于产权方拒绝政府土地收储，项目采取“零增地、改扩建”模式，然而地块恰好位于上海市划定的战略预留区内，办理改扩建手续周期过长引发了新的担忧。

　　为了留住优质项目，安亭镇领导牵头成立工作专班，向区投促办上报改扩建申请。随后，由区投促办接力，向各相关职能部门发出意见征询，并在收到意见后迅速组织召开专题会议，认定该项目为战略预留区优质项目，同意其改扩建申请。

　　2021年9月，安亭镇与公司正式签约。2023年9月，占地约90亩，建筑面积近9.5万平方米的李宁华东智慧物流中心及李宁电商运营中心正式投运。其整体存储能力可达1000万件，单天作业能力可达60万件。

　　记者日前前往园区采访时，询问了办公作业人数，得到的回答是“不到400人”。偌大的园区，何以仅靠这些人运转起来？工作人员介绍，华东智慧物流中心是李宁集团打造的首个智慧物流仓，通过自动化、数字化和智能化手段实现智慧物流的升级，充分发挥并提升物流生产及终端枢纽作用。

　　换句话说，智慧物流中心的高效运转，不靠“人海战术”，靠“智慧”。走进厂区，映入眼帘的是庞大的传送纽带系统和成排的高位货架。据介绍，华东智慧物流中心一改传统的“人到货”的拣选方式，通过机械臂、机器人等自动化设备，实现“货到人”，以此提升卸货、仓储、拣货、打包、分拣出仓全环节的运营效率和精准度。启动零拣自动化后，该物流中心存储效率提高了100%。

　　李宁集团执行董事兼联席CEO钱炜在园区投运时表示，该物流中心是李宁华东区蕞主要的智慧物流中心，也是李宁全国五大智慧物流中心布局的关键一步，标志着集团在华东区域的物流体系及业务发展进入全新阶段。预计2024年可实现年吞吐量8400万件，2026年计划年吞吐量达到1.5亿件。

　　节能减排理念也贯穿着园区规划全过程，并在各个环节得到应用。据了解，物流中心通过智能及自动化设备投入，实现全仓储自动化，以“黑灯仓库”方式即可高效运转，此外还配备了光伏发电、雨水回收装置。

　　投运数月以来，物流园区也经历了“双11”等购物节点的挑战。“特殊时期，忙而不乱。”工作人员介绍，“园区提前预判，规划时就采取了智慧分流，物流车辆进园后根据车道指向走单循环，出园转两个弯直接上高速。”

　　看着曾经的“脏乱差”物流基地变成今日模样，税收也从百万元升至过亿元，李成阳十分感慨。“李宁物流园区相当于一间‘样板房’，为壹号湾科技园盘活土地资源、提升产业能级作出了示范。”

　　同样位于众百路的安亭老牌汽车零部件企业安波福，是中国蕞大的汽车线束供应商和第二大车用连接器系统供应商。2021年底，企业计划在新能源领域增资扩产，需用地新建厂房。获知企业诉求后，安亭镇选定姚记地块，与李宁项目一样通过整租后以联投公司代为定建的方式，推倒该地原有老旧厂房，为安波福新建了一栋低碳绿色厂房和办公楼，总面积4.7万平方米。2023年8月，该改扩建项目建成投入使用，达产后年产值将超40亿元。

　　采埃孚汽车科技（上海）有限公司二期新厂房顺利投产，也是“零增地、改扩建”模式的实践成果。安亭镇相关负责人介绍，随着采埃孚扩大在华EPS（电子助力转向系统产品）的种类与产能，企业提出在原有厂区内新建厂房的需求。经镇政府和壹号湾科技园协调支持，厂区新增了4000平方米厂房，预计2024年新增EPS销售额将比2022年销售额增加超10亿元。

　　值得一提的是，采埃孚和与其厂区步行距离5分钟的巴比塑料有限公司也成功牵线。当时，巴比塑料刚腾出2000多平方米厂房，苦于找不到优质项目引进，园区头部时间想到采埃孚扩大产能需要场地，便为他们牵线搭桥。两边一拍即合，采埃孚很快就将一条产线迁入该厂房。

　　“旧瓶装了新酒”，产权单位放心，园区能级也不断提升。2023年以来，安亭镇聚焦“产业中心化”计划，着力为世界500强、安亭前50强及高潜力企业提供资源和服务，支持他们增资扩产。“看着园区日新月异，不少产权单位主动找了过来，表达了清退低效租户的意愿，问我们是否有优质项目可以介绍。”李成阳说，“转型要一步一个脚印，园区将结合实际，有计划地盘活低效产业用地，推动经济和社会效益全面提升。”

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