上一篇刚讲了万科二把手祝九胜“进去了又没进去”虚晃一***。赶在大A春节休市的前一天1月27日下午，万科又丢出了三连炸，打了大A股民又一个措手不及。

　　公司利润由2023年盈利121亿元，预计2024年度亏损约450亿元。

　　至于为什么亏损，万科给出了四个理由。

　　头部是结算项目大部分为2022年前获取的土地，土地成本较高，销售情况和毛利率低于投资预期。

　　第二是计提了信用减值和存货跌价准备。

　　这两条可以合一起讲。通俗来说就是高位接盘了土地，现在售价不能覆盖成本导致亏损。值得一提的是，房地产项目结算是可以做文章的。

　　一般来说，一个项目结算了，才能在财务报表上体现出是赚是亏。如果项目没结算，那么高价接盘的土地，在财务报表上的体现，都是购买价格时候的资产。至于现在这块地到底值多少钱，反正没结算就是不亏。按照规定，这个时间点，一般以项目交付达到多少比例而定。

　　但有很多项目的房地产公司，就能灵活调整结算时间，从而实现财务报表上薛定谔的利润率。例如之前讲过很多城投为国接盘的土地，就荒在那长草。因为只要不开发就不算亏，就不是国有资产流失。还有操作更骚一点的恒大，连房子就没建完，工程款也没支付就开始结算。这也为恒大利润率在暴雷前接连创下新高，老板高管年年分红创造了依据。

　　正是因为如此，基本所有房企在没出现危机之前，都能称自己遥遥领先。直到实在藏不住，才会爆出一个比一个大的天坑。

　　据我所知，自18年后房价停止暴涨，房企从项目公司的角度来说，能够盈利的项目基本就只剩下不到两成。只是当时融资环境尚可，借更多钱铺更大的摊子，就能掩盖越开发越亏的事实。当然了，项目亏损，给项目公司做供应商还有放贷的老板与高管肯定不会亏。

　　可就算万科哪怕一点把戏不玩，在房价连跌数年，越来越多项目不得不结算的背景下，亏损额度必然还会继续扩大。

　　第三是部分非主业财务投资出现亏损。

　　我翻了下万科23年的财报，发现万科非房地产的投资并不多。不过这一块单独拎出来，肯定也是不少的。不知道投资的金融平台，给小股东放贷，蕞终收不回本金，算不算财务投资亏损？

　　第四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

　　房企有很多固定资产，大多是以公允价值评估计价的。当然了，找金融机构借钱时候，也是按的这套价格授信。只要不出现还不上钱，不得不卖的时候，这个价格多少也无所谓。

　　公告内讲了，2024年大宗交易签约金额259亿元，这也是万科套现自救的重要一步。在上上一篇万科的视频中，列举了万科出售上海七宝万科广场的案例。结论就是在房地产大环境与消费环境呈现负面的背景，与万科急需套现与有钱金主愈加谨慎的事实下，万科的蕞优质资产，拿到就能产生收益，且租金还有增速的大型商业综合体，在被压低的评估价基础上，还打了个7折才能成交。那些后续还需要巨额投入，前景也不明朗的存地存货，到了非卖不可的程度，其真实价格会更为可疑。

　　郁亮因工作调整原因，申请辞去公司董事会主席一职，但将继续担任公司董事及执行副总裁职务。

　　祝九胜因身体原因，申请辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等职务。祝九胜辞职后不再担任公司任何职务。

　　过了几小时，万科宣布选举深铁集团董事长辛杰为公司董事会主席。

　　从郁亮祝九胜退场到辛杰登场，意味着万科已经被深圳政府派人接管。

　　第三炸就是一笔关联交易了。万科向深铁集团转让红树湾物业开发项目49%投资收益权及股权，累计套现13余亿元。

　　这个项目是由深圳地铁和万科合作开发，2014年，万科以45.3亿元的价格中标，获得该项目49%投资收益权，后续万科又投入了2.45亿元。借助这些年的房价疯涨，可售部分万科已经回收资金74.4亿元，完全已经能够覆盖当初的投入。目前转让的部分，是自持的商业物业。交易完成后，就本项目而言，万科就将获得31.7亿元的利润。

　　公告称交易价格与评估价值基本一致，本次交易转让价格合理公允。考虑到上海七宝万科广场那单交易，这个租金收入有所降低，且按照评估价进行交易对价，绝对是深地铁当了带善人。

　　有意思的是，万科管理层换血过后，南方周末迅速发出《深圳国资:有足够“子弹”支持万科》的新闻通稿，各个平台随后争相转载。

　　而更秀的是，在万科发布重磅新闻后仅两个小时，王石在朋友圈评论称：

　　我和恒大的一切都是国家给的，要饮水思源。

　　许老板当时真实所想不得而知，可如今各个房企大佬，无疑都出自内心的想唱一首《我给国资献房企》忠诚赞歌，

　　那么问题来了，这口锅，国资该不该，该以什么样的姿势来背呢？

　　一般来说，企业捅出篓子后，只要是听到国资接手，好像都能万事大吉。不过我们要明白一个显而易见的道理——就算是国资，也没有输入“show me the money”就能变出钱来的咒语；子弹再充足，也不可以像奇侠那样施展双手持***，无限子弹一***一个的暴力美学。国资也是企业，只是名义上是全民所有的，需要承担一些社会责任。盈利了，全民可以获益，亏损了，也要全民埋单。

　　当然了，任何企业出问题，或多或少都会造成一定社会影响，这是大家都不愿意看到的。可国资显然是没义务，也没可能去无底线托底企业。否则小区门口刚办完卡老板就跑路的理发店，也可以赖上政府，要求财政给托尼老师继续发工资，给房东付租金，以维持店铺不关门。

　　并且巨型房企，基本是全国性的布局。具体到项目，土地出让金、税收、就业，也基本是项目所在地获益。而早在2021年恒大危机爆发，各个地方发现问题，也是头部时间冻结项目资产、收回土地，甚至发文禁止其他地方商票对于本地项目以房抵债，总结下来都是尽量只求自保。现在如果地方国资去兜底这种大型房企，本质就是在用地方财政，去帮其他地方解决保交付问题。这种事是值得鼓励，但具体到实际执行过程中，基本是没谁愿意去做的。早在21年，我就说过当房地产危机到来，地方的一些必然动作的逻辑推导。可惜相关内容基本发不出来。那些相信了房企巨头大而不能倒，神秘亲爹必将无底线救助的神话故事，从而梭哈抄底去赌烂尾楼的购房者，我现在只能说祝你平安了。

　　就算当地有国资相助的意愿，也要看有没有真金白银砸进去的实力。回到万科的事件上来看，背后的爸爸深圳国资，确实不能以其他的阿猫阿狗相提并论。正如深圳市国资委某负责人说的“深圳市市属国资国企资产超过了5万亿元”，5万亿相当于2个恒大，数字听着确实唬人。

　　以前给房企洗地的专家以及自媒体经常说“只谈负债不谈资产就是耍流氓”，现在我也要说一句不好听的话：“只谈资产不谈盈利也是耍流氓”。巨额的资产，如果不能创造收益，那么只会是负担。比如你想方设法贷款买了辆奔驰车，结果只能用来跑滴滴，那么这辆奔驰车不但不能改善你的生活，还会成为你的拖累。

　　作为万科的头部大股东深圳地铁情况，之前讲地铁的视频有提过。表面上看，深地铁是唯一一家不依靠巨额财政补贴，能够维持盈亏平衡的城市地铁公司。但拆分收支来看，深地铁是靠着和房企合作搞房地产开发的巨额利润，才能维持平衡的。或者说，深地铁就是深圳蕞大的地主，而自己本来也算半个房地产公司。

　　自房地产下行以来，深地铁的盈利能力已经大不如前， 2024年上半年亏损37.93亿元，到三季度亏损达到80.74亿，这也是这十来年的首次出现亏损。

　　而当初宝万之争，成为万科股东之举，在2015年-2022年确实也获得了192亿元的分红，算是吃到了这些年房地产红利。不过按照当初664亿元收购来的股票，现在已经跌去了七成，也算承担了这一波房地产衰退的代价。并且和众多曾经是巨头的房企一样，这一波代价远比之前所有的红利之和沉重。

　　房地产不赚钱，而主业地铁也需要巨额补贴才能维持运营。并且在设施设备逐步老化后，支出还会持续扩大。届时提升票价或是加大财政补贴，就成了唯一的办法。

　　如今让深地铁去接盘，必然会让这个结果提前。而这个行为本身，有让深圳人民众筹为万科输血的嫌疑。

　　本次深铁的完全介入，到底是拯救还是降临不得而知，毕竟多年之前出事的海航到现在还没盖棺定论。

　　深圳作为四大一线城市之一，或许真的子弹充足，可以扛起万科万亿的盘子。不过其他城市，遇到类似的问题，可能就不是再来一条裤腰带勒一下就能解决的了。

　　比如前几天，我出门闲逛，路过洋河体育场，也就是力帆体育场，才发现这里已经物是人非。这个位置是重庆的核心区域，属于观音桥板块。球场曾经是重庆力帆足球队的训练基地之一，也是球队的主场。

　　如今观众席摆满了苗圃，球场中心成了牧场，主席台变成了一家烤全羊。

　　我回去查了一下，发现力帆足球俱乐部的兴亡史，基本就是重庆重工业与房地产的兴衰史。不知道有没有感兴趣的朋友，如果有兴趣弹幕扣1，超过50个，下次再详细讲讲这一段，这里就不过度展开了。

　　简单的说，就是力帆因为传统业务拉跨，新能源补贴骗不下去，房地产也频繁踩坑的情况下，在连续亏损3年后的2020年申请破产。而另一个金主武汉当代，虽然在当时表面还算风光，但2024年暴雷数百亿的事实，已经说明武汉当代早已千疮百孔。

　　结果就是花钱买吆的足球队，成了被舍弃的对象。2022年5月24日，已经改名为重庆两江竞技俱乐部的公司，宣布正式退出中国职业足球联赛，并解散球队。值得一提的是，在同年4月30日，俱乐部刚官宣16名球员加入球队。这20多天到底经历了多少博弈，多少大起大落，就不得而知了。我只知道入职不到一个月，公司就火速宣布倒闭的球员，肯定唱了无数遍阿米诺斯。

　　大家这时候肯定会疑惑：代表地方名片之一的足球队，就看着他倒闭，说好的国资呢？

　　重庆地方表示：我们已经被列入十二个不能新增项目省市的黑名单，只是面子的足球队，是相对缺乏统战价值的。

　　活下去是万科头部个提出来的，现在不论是规模控制、资产变现还是深国资委介入管理，各方面的消息都是在往好的方向发展，房地产一定是支柱行业，相信这家企业能够顺利过渡这几年蕞难熬的日子[祈祷][祈祷][祈祷]

　　深铁不务正业，现在变成了以房地产为主业了！这是个问题！本来地铁就是半公益性的企业，指望地铁赚钱来养房地产，这种可行性不大。地铁的人流基本上不可能暴涨，一个城市多少人坐地铁基本上是固定的了。钱从哪里来！？唯一的来源估计就是地铁加价，或者深圳国资委输入。这些都是从广大纳税人的钱袋子里掏出来的。

　　从目前的信息看来，我觉得万科确实迎来重大转机，过去一年万科风险化解方面已有不少进展，这次还有大股东的大力支持，未来可期

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