上海一季度写字楼租赁需求回升租金仍处下跌通道长租公寓大宗交易异军突起

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　　日前披露的数据显示，今年一季度，上海投资市场上共进行了24宗大宗交易，成交活跃度明显回升。其中，长租公寓项目热度大涨，成交总额接近40亿元，首次超过办公类资产。

　　“保险机构对于稳定回报型的资产一直非常偏爱。”4月9日，华东区投资及资本市场部资深董事陈晨向《华夏时报》记者表示，今年险资也将加大对长租公寓的投资力度。

　　除长租公寓项目外，办公类资产在投资市场上仍占据重要位置，一季度成交占比为29%。尽管如此，由于新项目入市，上海甲级办公楼市场空置率还在进一步提升，租金仍处下行通道，不过下降幅度已经收窄。

　　“市场存在周期性，需求和供应的变化都有一定的节奏和规律。”针对上海的办公楼市场正面临供应量过高、需求不足的问题，吉宝城市发展部（中国）执行副总裁资产管理负责人黄辰雄向《华夏时报》记者表示，要“打造符合国际标准且具有特色的高品质项目。如吉宝在旗下PAC项目引入先进的绿色节能技术和智能化管理系统，提升项目的附加值，提供灵活租赁方案，如短期租赁、灵活办公空间等，以满足不同企业的需求。”

　　一季度大宗交易金额长租公寓占比34%

　　来自的数据显示，2024年全年，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为14%，成交宗数占比为17%，成为上海投资市场的主流资产类别之一。时间线年，上海连续三年创造交易活跃度新高，共计成交了46单长租公寓项目，投资交易额累计近220亿元人民币，实现了17.3%的复合增长率。

　　今年以来，随着多个大型社区型长租公寓项目相继入市，机构对这类资产的投资热情持续升温，进一步带动了长租公寓交易市场的活跃。

　　根据仲量联行的统计，2025年头部季度，上海投资市场记录到24宗资产交易，累计成交金额达114.6亿元人民币，成交金额较上季度环比增长20%，市场呈现出回暖态势，其中长租公寓资产以34%的显著占比。

　　公开资料显示，今年一季度，大家、阳光保险等机构通过股权基金形式加码购物中心、长租公寓等项目。例如，万科与新华人寿、大家人寿合作设立的16亿元住房租赁基金，专项收购厦门泊寓长租公寓资产等。同时，据戴德梁行监测，蕞近汇添富上海地产租赁REIT网上网下认购倍数超历史REIT认购记录，也是长租公寓火爆的体现之一。

　　现金流稳定、抗通胀属性强，符合险资长期配置需求，是长租公寓资产备受青睐的主要因素。该行分析指出，随着城市化进程的加速和人口流动性的提升，租赁需求呈现出持续增长的态势。同时，长租公寓作为一种高品质的租赁产品，凭借其稳定的收益和较低的风险，吸引了越来越多的投资者进入市场。

　　第三方机构调查数据显示，我国住房租赁市场持续稳定，并于2022年起呈现快速增长态势和持续向好预期。按照年复合增长率9.3%计算，预计到2027年住房租赁市场规模将超2.8万亿元。记者注意到，从房企蕞新发布的年报来看，长租公寓的运营对业绩的贡献占比也在逐渐提升。例如，龙湖的长租公寓品牌冠寓去年累计已开业12.4万间房源，整体出租率保持在95.3%的高位区间，租金收入26.5亿元，同比增长4%。

　　“我们预计今年长租公寓资产还会有更多、更大的成交。”仲量联行华东区投资及资本市场部资深董事陈晨表示。

　　除长租公寓项目外，在大宗交易市场，办公类资产仍占据重要位置，以29%的成交金额占比位居第二。值得一提的是，戴德梁行方面透露，办公及研发办录得11亿成交，其中不乏宗教机构等非机构买家的身影。

　　整体来看，因多个项目入市，一季度上海写字楼市场空置率有所提升，租金也仍处下跌通道，但降幅正进一步收窄。

　　据仲量联行数据，2025年一季度，租金下降以及业主方提供的更多优惠政策继续带动搬迁和升级需求，全市净吸纳量录得91,200平米。中央商务区净吸纳量录得约46,200平米。据了解，非中央商务区净吸纳量约为45,000平米，租金下行吸引不同行业的租户调整优化其租赁策略，甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，更多的乙级办公楼和郊区的租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

　　一季度，上海共计三个甲级办公楼项目竣工交付，总建筑面积录得180,000平米，这也带来了空置率的进一步提升。

　　其中，在中央商务区内有两个新项目入市，总建筑面积为86,000平米，导致整体空置率上升至16.7%，环比上升0.3个百分点；非中央商务区中，四川北路板块录得一个新项目交付，总建筑面积为94,000平米，大体量项目竣工加剧供应压力，使非中央商务区空置率同比上涨0.2个百分点，达到29.2%。

　　同期，上海甲级写字楼的租金仍处下跌通道，整体市场持续利好租户方。其中，中央商务区租金环比下降2.2%，业主方为保持现有出租率并持续吸引新租户，在续租及新租条件上保持议价空间；非中央商务区租金环比下降2.6%，业主继续提供更具吸引力的价格及激励政策，尤其是空置率较高的板块及项目。

　　“市场存在周期性，需求和供应的变化都是有一定的节奏和规律。”针对上海的办公楼市场正面临供应量过高、需求不足的问题，吉宝城市发展部（中国）执行副总裁资产管理负责人黄辰雄认为，要“打造符合国际标准且具有特色的高品质项目”。

　　以公司旗下吉宝静安中心（PAC）为例，该项目引入先进的绿色节能技术和智能化管理系统，提升项目的附加值。据悉，PAC拥有多达18项可持续智慧建筑解决方案，能实现低碳节能与高效运营的融合。如高效制冷机房、空气净化系统、高效EC风机、通风幕墙、空调及新风智慧控制系统等实现了低碳办公与智慧楼宇的有机结合。这些技术不仅提升了办公环境的舒适度，还显著降低了能耗。同时，该项目还提供灵活租赁方案，如短期租赁、灵活办公空间等，以满足不同企业的需求。

　　这家来自新加坡的房企，对于中国市场仍充满信心。吉宝城市发展部（中国）执行副总裁彭志坚向《华夏时报》记者强调，“十五五”期间，中国将进入高质量发展阶段。目前公司已经从传统房地产开发转向资产管理与运营，“十五五”期间公司将重点关注和投资布局既顺应国家政策导向、又具有增长潜力和社会需求的领域，与中国的可持续发展相向而行，其业务包括大规模片区的顶层规划、基础设施、可持续城市更新、养老、数据中心等。