上世纪80年代，一台金星牌彩色电视机的横空出世，不仅带来了新的生活方式，也承载了老一辈上海人的过往记忆。而随着时代变迁，坐落于上海市徐汇区田林路的上海金星电视机厂，在漫长岁月中已逐渐退出历史舞台。

　　2007年，锦和商管看到城市更新所蕴藏的商机并大力进军该领域，而承载着老一辈上海人回忆的上海金星电视机厂也在酝酿升级。经过多轮调研考察，计划将老旧的上海金星电视机厂改造更新为越界创意园。

　　从上世纪80年代见证上海彩电市场辉煌的上海金星电视机厂，到2008年投入运营的上海单体文化创意产业园区之一的越界创意园，再到2022年全新的30万平方米“花园式”办公商业综合体——越界锦和尚城（项目前身即越界创意园）落成，正以其对城市更新的独到理解，为上海产业转型和存量改造贡献自己的力量。

　　近日，由中证中小投资者服务中心、上海上市公司协会联合主办的“了解我的上市公司——走进江浙沪”系列活动锦和商管专场在上海举办。中国证券报记者随股东观察团实地探访了锦和商管城市更新标杆项目——越界田林坊、越界锦和尚城。从城市老旧物业重新定位、设计改造以及招商运营等层面拆解城市更新背景下锦和商管的成长之道。

　　随着城市逐步发展进化，老旧业态的产业升级必不可少，这些存量资产的提升和管理，也顺势成为城市更新的核心诉求。

　　据锦和商管董事、副总经理、董事会秘书王立介绍，上海金星电视机厂旧厂房改造是锦和商管首个承租改造并投入运营的项目，改造后名为越界创意园。锦和商管承租该项目园区后，将园区分为“两轴三片”进行全方位规划，将老厂区打造成为8.2万平方米的创意产业空间。2008年5月首批客户入驻该园区，此后园区出租率始终维持高位。

　　这一项目的成功，为锦和商管深入布局城市更新领域打下坚实基础，越界田林坊就是其中之一。据介绍，锦和商管通过物业改造将越界田林坊打造成为田林板块“越界2.0升级版”文创园区，定位于创意产业聚集园，为企业提供舒适、便捷的研发及办公环境。

　　漫步在古朴静谧的越界田林坊，一栋栋砖红色建筑掩映在繁茂的树木之中。记者切实感受到，在具备全新业态和功能的“花园式”文创园区，城市更新的意义被具象化。

　　作为锦和商管的标杆项目，越界田林坊从规划设计、招商运营、公共服务等方面进行了全面提升。发展至今，园区内集聚了众多设计头部企业，包括上海飞来飞去展览设计工程有限公司、SLD梁志天设计集团、H18禾邑建筑设计等，形成产业集聚效应。

　　而一路之隔的越界锦和尚城，则将“花园式”智慧办公商业的魅力展现得淋漓尽致。据悉，项目总建筑面积约30万平方米，包括5万平方米的商业街区、24万平方米的“花园式”办公空间以及约1万平方米的base佰舍公寓。

　　王立介绍，2020年，公司控股股东锦和集团以城市更新为导向，通过存量工业用地转型途径进行自主更新，打造全新的30万平方米“花园式”智慧办公商业综合体，为产业推动区域新经济和城市发展提供价值创新样本。

　　经过十几年的发展，从上海金星电视机厂，到越界创意园，再到越界锦和尚城，是锦和商管越界系列产品的不断迭代升级，也是上海城市更新路径下，工业用地更新途径转型的一次次跃升。

　　公开资料显示，锦和商管总部位于上海，是以城市更新为切入点，为城市老旧物业、低效存量商用物业进行定位设计、改造、招商、运营和服务，并以“文化创意产业园”为主要产品的轻资产运营商。

　　作为一家轻资产运营公司，锦和商管目前的商业模式主要分为承租运营、受托管理和参股运营，不涉及“取地+开发+销售”的重资产模式。截至2023年末，公司承租运营项目为42个，可供出租运营的物业面积约77万平方米；受托运营项目为29个，可供出租运营的物业面积约52万平方米；参股运营项目为2个，可供出租运营的物业面积约10万平方米。

　　现阶段，考虑到一线城市商办存量资产改造和产业园运营市场规模已达千亿元，锦和商管表示，将坚定围绕“双轮驱动”和“两个聚焦”战略，持续稳定经营，优化股东回报。

　　“双轮驱动”战略，即坚持发展商办运营及物业管理两项核心业务；“两个聚焦”战略，即聚焦客户、聚焦地域，其中聚焦地域为深耕上海，大力拓展北京，辐射长三角核心城市和其他省会城市。

　　“公司目前在管项目主要集中在上海、北京和长三角核心省会城市。公司在提升存量项目经营效益的同时，也会积极关注新项目的投资拓展机会。”王立告诉记者，公司聚焦现有布局城市的同时，会积极关注不同城市的业务机会，挖掘各地更新业务机遇。

　　值得一提的是，在承接具体项目时，锦和商管会根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。

　　“公司也有部分项目以轻资产模式与国有企业进行合作，可有效盘活存量资产，从而助力城市更新。”王立表示，以公司重点布局的上海为例，目前合作的国企项目均获得了较好的市场反馈。

　　专家认为，随着未来城市更新政策的不断深化，预计更多城市发展的焦点将从新建扩张转向对现有城区的优化和提升。这一转变意味着未来更多城市的市区存量项目，包括老旧建筑、工业遗址、商业设施等，将更加依赖于城市更新的策略来实现其功能升级、结构调整、活力激发和效能提升。

　　近年来，锦和商管围绕城市更新领域，持续做好招商运营和物业管理服务。公司表示，将进一步夯实内部管理，通过营销资源共享机制、优化资源配置和物业管理服务，着力推进招商工作，实现与客户共同发展。

　　记者采访了解到，锦和商管拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。据王立介绍，公司已建立目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。

　　同时，锦和商管依托自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系。

　　在园区运营方面，锦和商管也将通过提升客户服务水平和加强园区生态建设，实现存量租户的扩租、续租。此外，通过市场调研建立有效的客户反馈机制，持续改善客户服务水平。

　　“目前，锦和商管成熟项目出租率及租金水平基本维持稳定，多个新项目仍处于爬坡期。”王立表示，公司将持续关注市场环境变化，从项目改造、项目运营及增值服务等多方面提升在管项目品质。下一步，公司将以进一步提高出租率为目标，保证续约存量客户，新签增量客户。

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