打破单一办公形态，开启“分类焕新”，上海商务楼宇迎来一场功能变革。

　　近日，上海市发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（下称《实施意见》），提出“支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态”。

　　在城市主中心、副中心区域，强化核心功能，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能；根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。

　　在地区中心区域，培育商务楼宇地区特色，强化职住平衡，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、、培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。

　　在社区中心区域，强化社区活力和开放众创功能，打造共享空间和创新街区；引入初创众创企业，补充商业服务、文化体育、培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。

　　上海易居房地产研究院（下称易居研究院）对此分析称，短期内，政策推动部分存量楼宇进入改造阶段，将减少市场可租售面积，缓解供给压力。

　　“长期来看，更新后的楼宇将凭借更高的硬件标准、更优的服务配套提升竞争力，吸引优质企业入驻，带动净吸纳量回升。”易居研究院称。净吸纳量意指新租出面积减去退租面积。

　　《实施意见》明确，在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，存量低效商务楼宇保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，允许在一定时期内兼容相关业态。具体兼容业态和年限经更新主体评估，并经区政府决策认定后实施，年限不超过15年。

　　《实施意见》还提出，探索产业配套类居住产品。在确保符合规划要求、守住安全底线的基础上，探索建设产业配套类居住产品，定向供应给周边符合条件的入驻企业员工使用。

　　“资产类型转换将带来估值逻辑提升。”戴德梁行华东区董事总经理黎庆文告诉界面新闻，就上海而言，2018年之前，酒店/公寓等楼改为办公/商业能明显提升租金以及市场流动性与估值。而在2023年之后，这个逻辑倒过来，从办公或商业改为酒店或公寓能明显提升出租率与整体租金以及流动性与估值。

　　上海为何在此时推出商务楼宇更新政策？

　　最直接的因素是市场压力。戴德梁行第二季度报告显示，上海写字楼平均成交租金降至212.6元/平方米/月，环比下跌1.9%。

　　黎庆文对界面新闻指出，多重因素压力下，写字楼市场出现供需不平衡，市场持续下行，加上上海写字楼逐步老龄化，无法满足当下客户的最新需求。

　　改造困境同样明显。一方面，预期租金提升不明显、产权归集难、担心楼宇产权剩余期限等因素，影响品质改造的积极性；另一方面，功能转型与现行环保、消防、抗震等标准规范存在一定冲突，改造难以推进。

　　从政府层面来看，商务楼宇更新改造的统筹机制也未建立，难以形成合力。

　　2025年7月，中央城市工作会议时隔十年召开。此次会议首次提出“城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主”，并将“高质量开展城市更新”作为核心任务。

　　过去一年，上海对全市的商务楼宇进行了全面摸底排查，并制定了一套综合评价标准，将商务楼宇等级从高到低依次划分为超甲级、甲级、乙级、丙级，评价指标由商务楼宇区域条件、建筑情况、商务服务质量、社会贡献与经济效益四个维度构成。

　　上海当前的重点工作在于，如何让不同等级的商务楼宇在总量结构、空间布局和租金水平上科学地实现供需对接？

　　对此，上海选择了分类施策：甲级楼宇将引入优质企业，提升运营服务质量。乙级楼宇将推动功能融合复合，提升物业管理水平。丙级楼宇将推进微改造、微更新和共享办公，为小微企业提供灵活化、特色化的低成本办公空间，同时对于闲置低效的商务楼宇将进行功能调整、建筑改造、疏解腾退等。

　　2024年6月，《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》发布，选取10个商务单元先行先试，探索商务楼宇更新的创新模式与路径。

　　今年7月，上海市规划和自然资源局公示首批五大商务单元更新方案——虹桥经济技术开发区、漕河泾、五角场、大柏树、真如即将迎来更新，这也标志着行动方案进入实操阶段。与以往单栋楼宇更新的“单打独斗”不同，此次上海以规划整体谋划，突出科技创新、城市更新和功能焕新。

　　图片来源：《上海市漕河泾商务单元更新提升规划实施方案》

　　以漕河泾为例，试点将通过“楼宇提质焕新、公共空间提质、生产生活服务设施植入、运营赋能提升”四大更新策略，推动片区楼宇提质升级。

　　根据公示稿，漕河泾单元目前共有商务楼宇28处，其中甲、乙、丙级商务楼宇数量分别为15处、8处、5处；产业类楼宇91处。结合楼宇主体更新改造意愿，漕河泾将通过提质类（3处）、改造类（1处）、重建类（6处）及退出转型类（5处）等4类更新行动，推动商务及产业楼宇焕新升级。

　　上海本月发布的《实施意见》，开启了全市范围商务楼宇更新提升的大幕，更深层次的变革还在于城市空间和产业格局的重塑。

　　“商务楼宇更新是推动城市产业竞争力升级的重要契机。”黎庆文表示，通过更新改造，老旧楼宇的功能将得到优化和拓展，能够更好地适应新兴产业的发展需求。

　　他告诉界面新闻，更新后的商务楼宇将吸引更多的优质企业入驻，形成产业集聚效应。企业之间的相互协作、资源共享，将促进产业链的完善和升级，推动产业向高端化、智能化、绿色化方向发展。

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